河北省石家庄市人民政府


石家庄市国有土地登记确权发证办法
【文　　号】 石家庄市人民政府第四十一号令
【颁布单位】 石家庄市人民政府
【颁布日期】 1992年8月7日
【实施日期】 1992年8月7日



第一章 总 则
第一条 为加强国有土地权属管理，维护社会主义土地公有制，保护使用者的
合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》（下简称《土地管理法》）、《河北省
土地管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内国有土地的登记确权发证工作按本办法执行。
第三条 本办法所称国有土地登记确权发证，是指国有土地所有权、使用权的
初始登记，并确定权属、颁发国有土地使用证。
第四条 国有土地使用者必须依法申请登记，并领取国有土地使用证。
国有土地使用证是用地单位或个人享有国有土地使用权的唯一合法凭证。其使
用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第五条 国有土地使用权登记确权发证工作必须遵循合法、准确、公正、及时、
便民的原则。
第六条 国有土地所有权和使用权由市、县人民政府依法确定，并向土地使用
者颁发证书。具体工作由市、县、区人民政府土地管理部门负责。
第二章 国有土地所有权的确定
第七条 本市市区内的土地（法律规定属集体所有的除外），农村和城市郊区中
依法没收、征用、征购、收归国有的土地（依法划定或者确定为集体所有的除外），
国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、河滩地及其它土地属于国家所
有。
第八条 国有铁路、公路、电力、通讯、军事设施和水利工程设施依法占用的
土地属于国家所有。
第九条 农村集体经济组织人口全部转为非农业人口、已办理有关手续的，原
集体所有的土地属于国家所有。
第十条 农村集体经济组织将原集体土地上的建筑物、构筑物的产权依法出售
或以其它形式依法转让给全民所有制单位、城市集体所有制单位或城镇非农业户口
居民的，补办用地手续后其用地属于国家所有。
第十一条 在一九六二年九月《农村人民公社工作条例修正草案》（以下简称《六
十条》）公布以前，全民所有制单位、城市集体所有制单位使用的原农民集体所有的
土地（含合作化之前的个人土地）迄今没有退给农民集体的属于国家所有。但有租
赁或借用协议的除外。
第十二条 自《六十条》公布时起到一九八二年五月《国家建设征用土地条例》
公布时止，全民所有制单位、城市集体所有制单位使用的原农民集体所有的土地，
有下列情况之一的，属于国家所有：
（一）有土地转让协议的；
（二）经县级以上人民政府批准使用的；
（三）曾给予一定补偿或安置劳动力的；
（四）接受农民集体馈赠的；
（五）单位性质由农民集体所有制转为全民所有制或城市集体所有制的。
第十三条 自《国家建设征用土地条例》公布时起至一九八七年一月一日《土
地管理法》实施之日止，未经审批，越权审批或者以买卖、租赁等形式占用的原农
民集体所有的土地，经市、县人民政府按土地管理法律、法规的有关规定进行处理
并补办了征地手续的属于国家所有。
第十四条 土地改革后借给农民耕种或使用的以及已办理征地手续但仍由农民
继续耕种或使用的国有土地，仍属于国家所有。
第三章 国有土地使用权的确定
第十五条 国有土地使用权依法确定给有合法手续并使用土地的单位或个人，
使用土地的单位不具备法人资格的，可将土地使用权确定给其具备法人资格的上级
单位。
第十六条 现用地单位或个人所用土地，权属来源合法、界线清楚、资料齐全、
面积准确、实际用途与批准用途一致，但其四邻有拒不签字盖章的，也可确定其土
地使用权。
第十七条 现用地单位或个人所用土地权属资料或图件遗失，但界线清楚、四
邻又无争议的，由用地单位或个人写出详细报告，经县级以上人民政府土地管理部
门审核，可确认其土地使用权。
第十八条 土地使用权有争议的，按《土地管理法》第十三条的规定解决后，
再办理登记发证手续。登记时需交验争议处理决定书、人民法院的判决书或争议双
方达成的协议书。
第十九条 有下列情形之一的，凭有关规定批准文件和图文资料，依法确定其
国有土地使用权：
（一）依法征用、划拨、交换的国有土地，凭有权批准机关的批准文件、图纸
资料和移交清册，确定其国有土地使用权；
（二）属于接管、没收、代管来源的国有土地，凭县级以上人民政府接管、代
管、没收批准书、通知书等证件或房地产原始契证、图纸、移交清册，确定其土地
使用权；
（三）属于资本主义工商业改造来源的国有土地，凭公私合营时的房地产契证
或合营时有权批准机关的批准文件，确定其土地使用权；
（四）属于企业关、停、并、转来源的国有土地，一九八七年一月一日以前的
凭上级主管部门的批准文件或土地主管部门的国有土地划拨文件，确定其土地使用
权；
（五）依法出让、转让的国有土地，凭出让、转让合同和审批文件，确定其土
地使用权；
（六）其它合法使用的国有土地，凭有关批准文件和房产契证，确定其国有土
地使用权。
第二十条 机关、团体、全民或城市集体所有制企事业单位原合法使用的国有
土地，一九八七年一月一日前经上级主管部门或县、区以上人民政府批准交现单位
使用的，确定给现用地单位国有土地使用权。未经批准的，可在办理国有土地划拨
手续后，将土地使用权确定给现用地单位。
第二十一条 在原单位合法使用的土地范围内，外单位经市、县（区）城建部
门批准并领有建筑许可证的建筑用地，一九八七年一月一日前的可按其实际用地范
围，将土地使用权确定给现用地单位；一九八七年一月一日后的，补办用地划拨手
续后，确定其土地使用权。未经批准或批准为临建的，将土地使用权确定给原用地
单位或经规划部门批准并经土地管理部门补办土地划拨手续后，确定其土地使用权。
第二十二条 依法拆迁改造的建设用地，凭划拨或出让、转让土地的审批文件，
确定其土地使用权，无划拨或出让、转让土地审批文件，一九八七年一月一日前的，
凭建筑物许可证件、定点图件、拆迁房屋补偿安置协议，确定其土地使用权；一九
八七年一月一日后的，按市政府有关规定处理并补办了国有土地划拨或出让、转让
手续后，确定其国有土地使用权。
第二十三条 城市道路用地，广场、居住绿地和已经形成的街道、胡同用地以
及其它公共设施、公建用地，只明确管理单位，不确定使用单位，由土地管理部门
组织地籍调查，并登记造册。
原单位征、拨土地面积中有城市规划道路的，其道路占地部分按前款办理。
第二十四条 房管部门在他人使用的土地范围内插建的房屋，按下列规定办理：
（一）座落在机关、企事业单位内部，有房产证和建筑许可证的，可按其实际
用地范围，将土地使用权确定给具有法人资格的基层房管单位；无房产证或建筑许
可证的，土地使用权确定给原机关、企事业单位。
（二）座落在城镇居民院内的，土地使用权确定给具有法人资格的基层房管单
位。
第二十五条 城镇居民私人住宅用地，凭房产证和用地证按其使用现状，确定
其国有土地使用权。一九八七年一月一日前因房产转移而转移土地使用权的，凭有
关证件将土地使用权确定给现房产所有人；一九八七年一月一日以后因房产转移而
转移土地使用权的，按市政府有关规定补办手续后再确定其土地使用权。
第二十六条 铁路、县级以上公路、国家水利、电力、通讯设施和军事设施用
地，凭接管、征用、划拨等图文资料，确定国有土地使用权。
第二十七条 原有铁路、公路、水利、通讯和军事设施用地已依法转给其它单
位或个人使用的，其国有土地使用权可确定给现用地单位或个人。
第二十八条 教堂、寺庙等宗教活动用地，属于国有土地的，凭有关证件资料，
确定其国有土地使用权。
第二十九条 文物古迹，风景保护区的国有土地使用权，确定给具有法人资格
的基层管理单位。
第三十条 农村集体使用的国有土地，其使用权按县级以上人民政府主管部门
审批、划拨文件确定；没有审批、划拨文件的，补办用地手续后，确定其国有土地
使用权；未明确划定使用界限的，由县级以上人民政府参照土地实际使用情况确定。
第三十一条 有下列情况之一的，由市、县人民政府收回土地使用权，登记造
册，重新安排使用：
（一）房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的；
（二）未经原批准机关同意，连续两年以上未用的；
（三）经核准报废的铁路、公路、矿坑地；
（四）其它应由县以上人民政府依法收回的。
第四章 权属界限的确定
第三十二条 单位或个人使用的国有土地界址线、界址点，按其批准文件、图
件确定（城市规划部门划出的公建用地除外）。
第三十三条 两个以上单位和个人共用一块场地又无法分割的，按一宗地确定
界址线、界址点，并按各权属单位建筑面积比例分摊土地面积，分别颁发土地证书。
第三十四条 界限不清的，以自然围墙为界。围墙权属清楚，以围墙外基础（距
离０．１２米）为界；围墙权属不清或为公用墙的，以墙中心为界。
以房屋为界的，平顶房以房滴水为界，坡顶房以挑檐外线为界。
第三十五条 土地使用者有关证件中表明的面积与实际使用面积不符，但四至
界线清楚、四邻无争议的，按实际使用面积的四至界线确定使用权。
第五章 确权发证程序
第三十六条 国有土地使用权登记发证按下列程序办理：
（一）国有土地使用权申报登记开始，由县、区土地管理部门发布土地登记公
告，公布登记区域、登记地点、登记日期和申请登记者应提交的证件。
（二）由用地单位和个人填写《土地登记申请书》，并由用地单位的法人代表或
用地个人的户主向用地所在县、区土地管理部门申请土地登记。法人代表或户主不
能亲自申请登记的，应出具委托书，由受委托人到用地所在县、区土地管理部门申
请登记。
（三）到土地管理部门申请登记的单位和个人应持法人资格证明、法人代表证
明或个人户籍证明向县、区土地管理部门提交《土地登记申请书》以及土地和地上
建筑物权属证明文件、图件的原件或复印件。
（四）县、区土地管理部门负责组织对辖区内申报的土地进行地籍调查。调查
时由土地管理部门发出指界通知，四邻单位法人代表和户主应按土地管理部门指定
的时间和地点到现场指界，并在地籍调查表上签字盖章。
（五）由县、区土地管理部门对权属和地籍调查结果进行审核后，将申请登记
的单位和个人的用地情况予以公告。
（六）公告期满，需复查的，办理复查手续。无异议的，由县、区土地管理部
门登记造册。经市土地管理部门验收，对符合发证条件的，分别由县、市人民政府
批准，进行注册登记，并颁发国有土地使用证。
第三十七条 国有土地使用权登记的具体事项依照国家《土地登记规则》的规
定办理；地籍调查的具体事项依照国家《城镇地籍调查规程》的规定办理。
第六章 违章责任
第三十八条 使用国有土地，但不按本办法规定申请登记或拒不领取新的国有
土地使用证的，其土地使用权不受法律保护，可由所在地土地管理机关按违法占地
处理（暂缓发证的除外）。
第三十九条 阻碍土地管理人员依法执行职务的，由公安部门依照《治安管理
处罚条例》的有关规定处罚。
第四十条 土地管理工作人员在登记确权发证中违反政纪的，由其所在机关给
予行政处分；触犯刑律的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第四十一条 对土地管理机关的具体行政行为不服的，可依照有关法律、法规
的规定申请复议，或者向人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉又不履行的，由
作出决定的土地管理机关申请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第四十二条 本办法执行中的具体问题由市土地管理局解释。
第四十三条 本办法自发布之日起施行，过去市政府发布的有关规定与本办法
相抵触的，按本办法执行。

　　房屋作为传统的不动产在当代社会中仍具有很高的财富价值，尤其是面对日益走高的房价，人民普通认为：房屋的购买和权利的享有是保证财富保值、增值的有效途径之一。在社会生活中，有些夫妻共有几套房屋，房屋的使用价值对他们而言小于房屋的交换价值，因此，除保证基本的居住要求外房屋的使用、收益和处分更为夫妻所关心；然而，有的夫妻经过多年的辛苦努力才共有一套房屋，房屋对其的使用价值更为显著。虽然夫妻双方为房屋的所有人，然而，根据《物权法》的规定，房屋登记薄和房屋权属证书载明的权利人难免与权利的实然归属相脱节，由于不动产登记薄具有公示公信的效力，因此，房屋登记在卖房配偶名下时善意第三人因信赖登记簿而与处分房屋一方进行的房屋产权变更受法律的保护，但由于卖房配偶处分的房屋为夫妻共有，其与善意第三人达成的房屋买卖合同仍存在效力瑕疵；当不动产登记薄确定的权利人为夫妻双方或失房配偶时，卖房配偶与第三人达成的买卖房屋合同效力待定，如果房屋已经交付给第三人或者将权利变更给第三人，失房配偶均可以依据法律规范主张权利。下文笔者将采用规范化的研究进路、类型化的研究方法和解释论的叙述方式来分析失房配偶所享有请求权的样态。

　　一、失房配偶向买受人行使请求权的样态

　　卖房配偶向第三人出卖夫妻共有房屋时涉及三个基本的主体，即卖房配偶、失房配偶和买受人，在房屋所有权进行变更登记的情况下，登记机关也应成为一个主体。由于通常情况下失房配偶与卖房配偶的关系具有相近性、利益具有一致性，因此，在失房配偶得知房屋已被其配偶擅自处分后通常会先向买受人主张权利，当登记机构因登记错误给失房配偶造成损害的，失房配偶有权请求登记机构承担赔偿责任。

　　1、向买受人请求支付房屋价款的权利

　　（1）向任何买受人主张请求支付房屋价款的权利

　　债权表现的权利欲，在今天都是经济目的，债权已不是取得对物权和物利用的手段，它本身就是法律生活的目的，经济价值不是暂时静止地存在于物权，而是从一个债权向另一个债权不停地移动。【1】因此，追求房屋经济价值的最大化需要对房屋所有权进行合理适当地流转。

　　根据《物权法》第97条规定，夫妻一方处分夫妻共同共有房屋时需经另一方同意，未经另一方同意的处分行为是无权处分行为。根据《合同法》第51条规定，无权处分行为需经另一方追认时才能有效。失房配偶在得知房屋被处分后，为了追求房屋的交换价值而追认了卖房配偶擅自处分行为，则卖房配偶与第三人签订的房屋买卖合同有效，夫妻有权以有效地买卖合同为依据向房屋买受人主张支付房屋价款的权利，第三人在支付房屋价款后也有权主张交付房屋或变更房屋权属状态。值得注意的是：由于善意买受人主张房屋所有权善意取得时依事实行为保有房屋的所有权，当失房配偶愿意追认卖房配偶的处分行为，那么，依据《物权法》第106条可以善意取得房屋所有权的善意买受人也能选择放弃对房屋所有权善意取得的主张，然后，根据房屋买卖合同所规定的权利义务进行履行，因为房屋买卖合同更能体现出双方的意思自治和合同基础，当出现情势变更时，善意买受人当然可以解除合同。

　　（2）向善意买受人请求支付房屋价款的权利

　　善意买受人取得房屋所有权的方式并非只能根据有效的合同进行取得。当房屋登记薄上记载的权利人仅为卖房配偶时，第三人善意信赖该权属登记状态并与卖房配偶进行房屋所有权变更登记的，第三人依据《物权法》第106条的规定保有对买受房屋的所有权。此时，失房配偶无权追回房屋和房屋的所有权，那么，其是否有权请求善意买受人支付房屋价款，这涉及到善意取得客观要件的理解问题。

　　《物权法》第106条规定善意取得需要不动产以合理的价格“转让”，而《婚姻法司法解释（三）》第11条规定夫妻共同共有房屋需要“支付”合理的对价，在发生第三人善意取得夫妻共同共有房屋时是否需要满足合理的房屋对价已经完全支付？《婚姻法解释（三）》第11条第1款之所以将《物权法》第106条第1款规定的“以合理的价格转让”替换为支付合理对价，是因为价格是对货币币值的描述，主要适用于一方以货币形式购买房屋的情形，而在现实生活中，以物易房的情形并不鲜见，以“对价”替换“价格”形式避免用语的模糊。而且，合理对价应已实际支付，因为从物权法的立法本意来看，善意取得制度兼具了不当得利制度的功能，应认为对价是实际支付的对价。【2】

　　依据《现代汉语词典》的解释，价款是买卖货物时收付的款项，价格为商品价值的货币表现，表明价格具有中性，不以支付为界定的标准，因此，作为构成善意取得要求之一价格合理，既指受让人已经向转让人付清了合理的价款，也包括受让人尚未实际付款，但合同约定了合理的价格。针对有些学者认为价款原则必须实际支付的，否则会引发很多纠纷以及违背善意取得制度宗旨的争议，崔建远教授认为：支付价款是合同义务的履行，而非交易行为本身；即使受让人付清了全部价款，原权利人也可能向受让人追讨，进而引发纠纷；善意取得制度旨在解决无权处分场合受让人善意时的物权变动问题，不刻意考虑受让人取得物权是否公平，而受让人因此而取得利益有违公正的问题，交由不当得利等制度矫正。【3】笔者认为：善意取得虽然要求第三人有偿取得，但并不要求价款必须实际完全支付，因为行为是否有偿取得取决于行为的性质，买卖行为属于典型的有偿行为，不论价款是否已实际支付均不能影响这一性质的认定。同时，现行房屋价款过于巨大，要求善意买受人在完全支付合理价款后才能取得并保有房屋对善意第三人的保护范围过窄，影响物的流转和经济安全。

　　因此，善意买受和卖房配偶只达成合理的转让价款未完全实际支付并且办理变更登记的情况下，失房配偶向善意买受人主张返还房屋所有权的物权请求权，因法律的强制规定而消灭并转化为请求善意买受人支付其未支付房屋价款的债权请求权，善意第三人应当向履行剩余房屋价款支付义务。

　　2、向买受人请求返还房屋的权利

　　《物权法》第9条确定了我国现行不动产变动的债权形式主义规则，不动产物权变动的一般规则需要满足合同有效和依法登记两个要件，如果欠缺依法登记的要件，房屋所有权确定性的不转移。在夫妻一方同第三人签订房屋买卖合同并将房屋交付第三人，但尚未依法进行登记的情形下，无论失房配偶是否追认了卖房配偶的处分行为，该房屋的所有权并没有发生转移。因此，虽然房屋已经交付第三人，出于第三人的事实支配之下，但房屋没有依法进行登记，房屋所有权仍然属于夫妻双方，失房配偶如果对房屋的交易价格不满意或对房屋的使用价格更为看重，那么，其有权以房屋所有权人的身份向第三人主张返还房屋的请求权。

　　3、向买受人请求返还房屋所有权的权利

　　在卖房配偶同第三人签订房屋买卖合同并依法进行了登记的情形下，但买受人不能根据《物权法》第106条善意取得房屋所有权时，由于失房配偶不追认该无权处分行为，房屋买卖合同确定无效，虽然该房屋已经进行了变更登记，但是，第三人并非当然的保有对房屋的所有权，如果房屋仍登记于第三人名下或者房屋未被他人登记取得的话，那么，失房配偶有权向第三人主张返还房屋所有权的请求权。

　　二、失房配偶向卖房配偶行使请求权的样态

　　在交易行为满足不动产物权变动的特殊规则时，法律强制性的规定房屋的所有权已经转移，如果卖房破具有严重损害夫妻共同财产利益的行为，在婚姻关系存续期间，失房配偶可以在不损害债权人利益的前提下可以请求分割夫妻共同财产；

　　1、向卖房配偶请求分割夫妻共同财产的权利

　　在夫妻共同共有房屋被善意第三人依法取得后，夫妻双方已经丧失对第三人主张返还房屋所有权的权利，根据《婚姻法司法解释（三）》第11条的规定，若第三人已经支付合理对价，则失房配偶也可能丧失请求第三人支付房屋价款的权利。如果卖房配偶具有将第三人支付的合理价款予以隐藏、转移、挥霍或者伪造夫妻共同债务进行清偿等严重损害夫妻共同财产利益行为，在婚姻关系存续期间只要不存在损害债权人利益的情形，失房配偶有权依照《婚姻法司法解释（三）》第4条之规定，向人民法院请求依法分割夫妻共同财产。

　　在现实生活中，当第三人已经向擅自处分房屋的卖房配偶部分支付了约定的合理对价时，如果存在卖房配偶将该价款予以隐藏、转移、挥霍或者伪造夫妻共同债务进行清偿等行为，在夫妻关系存续期间，失房配偶可以请求将剩余的房屋价款请求权予以分割，这时夫妻双方对第三人享有的债权作为准物权的客体，其性质为物权性请求权。如果存在夫妻共同债务，失房配偶可以向债权人提前清偿、提存或者和债权人达成债务承担协议。

　　2、请求卖房配偶少分或不分夫妻共同财产及给付生活困难帮助费的权利

　　根据《婚姻法》第四十七条之规定，离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。因此，当卖房配偶擅自处分房屋的行为故意有损于夫妻共同财产的保值，那么，失房配偶在离婚是可以向其主张少分或不分夫妻共同财产。

　　根据《婚姻法》第四十二条之规定，离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。同时，《婚姻法解释（一）》第27条规定：“婚姻法第四十二条所称“一方生活困难”，是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的，属于生活困难。”由于卖房配偶将房屋擅自处分，房屋所有权又为善意第三人取得，失房配偶不能向善意买受人主张返还房屋所有权的，其离婚若没有住处，则有权向卖房配偶主张给付生活困难帮助费。

　　三、向登记错误的登记机构请求赔偿的权利