江西省景德镇市人民政府


景德镇市人民政府令
第18号

《景德镇市房地产开发经营管理办法》已经2000年8月9日市政府第29次常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。

市长：陈安众

二OOO年九月二十九日


景德镇市房地产开发经营管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为了加强房地产开发管理，规范房地产开发行为，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《江西省城市房地产开发管理条例》及国家有关法律、法规。结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 凡在本市城市规划区内，在依法取得房地产开发用地使用权的国有土地上进行基础设施建设，房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房等开发行为，应遵守本办法。

　　第三条 房地产开发经营必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

　　第四条 市房产管理部门负责本市行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。房产管理部门房地产开发管理机构具体负责本市规划区域内的房地产开发经营行业管理的具体工作。
市土地管理部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
市计划、建设、规划、建工、工商、税务、物价等部门在各自的职权范围内配合做好房地产开发管理工作。

　　第二章 房地产开发计划管理
第五条 房产管理部门应当根据国家产业政策、经济与社会发展计划、城市规划、土地利用规划，组织有关部门编制房地产开发中长期发展规划和房地产开发年度计划，报市政府批准后，有计划、有步骤地组织实施。

　　第六条 市城市规划主管部门应当根据房地产开发中长期发展规划和开发建设需要，提前提供开发项目的控制性详细规划和设计条件。房地产开发项目必须按批准的详细规划设计进行建设。建设过程中确需调整规划控制副旰蜕杓铺跫模匦氡ㄔ嫉ノ簧笈Ｎ淳迹魏蔚ノ弧⒏鋈瞬坏蒙米愿摹?

　　第七条 在城市旧城区进行房地产开发，应当遵循疏散人口、增加绿地、完善设施、改善环境的原则和先安置，后拆迁的原则。严禁见缝插针式的建设，做到成熟一片、拆迁一片、开发一片、完善一片，量力而行，持续发展。

　　第八条 旧城区改造详细规划中的房地产开发用地情况图应当公开提供给房地产开发企业。

　　第三章 房地产开发企业

　　第九条 设立房地产开发企业，应符合下列条件：
　　（一）有自己的名称和组织机构；
　　（二）有固定的经营场所；
　　（三）有100万元以上的注册资本并应当提供具有验资资格的中介服务机构出具的验资证明；
　　（四）有4名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有专业证书的专职会计人员；
　　（五）法律、法规规定的其他条件。

　　第十条 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本办法第九条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记，发给营业执照；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
　　工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取房产管理部门的意见。

　　第十一条 房地产开发企业在领取营业执照后的30日内，应当到房产管理部门备案，并按省有关资质管理的规定申请房地产开发资质等级。
备案必须提交以下文件：
　　（一）企业的营业执照复印件；
　　（二）企业的验资证明；
　　（三）专业技术人员的资格证书和聘用合同；
　　（四）法律、法规规定的其他文件。

　　第十二条 市房产管理部门对设立公司手续完备，经审核符合要求的，颁发《房地产开发企业资质证书》。
　　第十三条 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本办法第十条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
　　第十四条 房地产开发企业必须按其取得的资质等级承担相应的开发建设任务。未取得资质证书的，不得承接房地产开发项目。
　　房地产开发企业资质等级，根据房地产开发企业的资产、专业经济技术人员、开发经营业绩等确定。房地产开发企业按资质等级分为4 个等级。其资质标准和管理办法，按省政府有关规定执行。
　　第十五条 核定房地产开发企业资质等级的审批权限按下列规定办理：
　　（一）外商投资企业和符合二、三级资质条件的， 由市房产管理部门初审，报省建设厅审定；
　　（二）符合四级资质条件的，由市房产管理部门审定；
　　（三）中央所属企业、省属企业由省建设厅审定。

　　第十六条 外地房地产开发企业到本市从事房地产开发经营的，应当凭企业营业执照、资质证书和该开发企业原登记所在地的房产管理部门证明等文件到市工商行政管理部门、房产管理部门审核登记，并按规定将开发项目所需资金存入本市银行。

　　第十七条 房产管理部门对房地产开发企业实行资质动态管理。对开发企业在开发经营过程中的开发业绩、社会信誉、资金、技术、工程质量和安全施工等进行综合性考核，建立开发资质升降级制度，每年核定一次企业开发资质等级，并向社会公布。
资质年检包括以下内容：
　　（一）企业机构情况、法定代表人及有职称的专业技术人员；
　　（二）企业开发业绩、开发经营行为；
　　（三）企业工程质量合格率、优良品率和安全施工情况；
　　（四）企业流动资金；
　　（五）企业售后服务情况。

　　第四章 房地产开发建设
　　
　　第十八条 房地产开发用地必须依法取得国有土地使用权。
　　第十九条 确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。
　　第二十条 房地产开发用地应当以出让方式取得；但是法律、行政法规规定可以划拨的除外。
土地使用权出让或划拨前，城市规划行政主管部门和房产管理部门应对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或划拨的依据之一。
　　（一）房地产开发项目的性质，规模和开发期限；
　　（二）城市规划设计条件；
　　（三）基础设施和公共设施的建设要求；
　　（四）基础设施建成后的产权界定；
　　（五）项目拆迁补偿、安置要求。
　　第二十一条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。

　　第二十二条 房地产开发项目应当通过招标投标办法择优确定开发企业开发。特殊情况，可指定或议定开发企业开发。
　
　　第二十三条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

　　第二十四条 房地产开发企业在承接开发项目时应当到房产管理部门领取《房地产开发项目手册》。房地产开发企业应当将房地产开发项目实施中的主要事项和政府有关管理部门对房地产开发企业开发经营活动的审查、批准、处理意见记录在《房地产开发项目手册》中。
房地产开发企业应当每半年或按项目各实施阶段将《房地产开发项目手册》送房产管理部门验核。

　　第二十五条 房地产开发企业必须采取有效措施，确保所开发项目按期竣工并交付使用。
房地产开发企业无正当理由不得使已动工的开发项目停工或拖延施工。

　　第五章 房地产经营管理

　　第二十六条 商品房预售实行许可证制度。

　　第二十七条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记应当符合下列条件并提交相应文件：
　　（一）按规定交清全部土地使用权出让金或土地收益，取得《土地使用权证》。
　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证。
　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
　　（四）营业执照和资质等级证书；
　　（五）工程施工合同；
　　（六）预售商品房分层平面图；
　　（七）商品房预售方案。

　　第二十八条 未取得商品房预售许可证的不得预售商品房，不得申请刊播、设置、张贴商品房预售广告。广告经营者查验后方可为其制作广告，否则广告经营者不得为其承办或者代理商品房预售广告业务。商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证编号。
　　
　　第二十九条 商品房的预售款必须用于已经预售的房屋及其有关工程建设，在支付和清偿该预售房屋的建设费用之前，不得挪作他用。擅自挪用商品房预售款，致使商品房不能按期竣工的，应当承担违约责任。

　　第三十条 房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的经济适用住房（安居工程）价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

　　第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　第三十二条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应组织监理、勘察、设计、施工等有关单位进行工程竣工验收。并向市房产管理部门申报办理房地产开发项目竣工综合验收手续。
综合验收合格的条件如下：
　　（一）符合城市规划、公安消防等要求；
　　（二）配套基础设施和公共服务设施建设完备；
　　（三）已向建设行政主管部门办理房屋建设工程竣工验收备案手续；
　　（四）拆迁补偿安置方案已经落实；
　　（五）物业管理单位和方式已经确定；
　　（六）法律、法规规定的其它条件。
　　第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明材料。

　　第三十四条 商品房购销合同必须经房产管理部门鉴证。

　　第三十五条 销售商品房必须使用国家统一制定的《商品房购销合同》和税务、房产管理部门规定的专用商品房销售发票。商品房注册登记的面积必须经房产管理部门核定。

　　第三十六条 实行房地产成交价申报制度。房地产开发企业应当在土地使用权转让合同、商品房购销合同签订之日起15日内将成交价格如实向土地、房产管理部门申报。

　　第三十七条 房产管理部门会同计划、物价、建设、财政等部门根据法律、法规的规定制定统一的房地产开发建设收费标准，加强房地产开发收费管理，清理不合理收费，对已经明令废止的收费，开发企业有权拒付，各种收费标准由市政府另行公布。
　　
　　第六章 法律责任
　　
　　第三十八条 违反本办法规定，未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由房产管理部门责令限期改正，没收非法收入，处以5万元至10万元的罚款，逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

　　第三十九条 房地产开发企业出卖、转让、出租资质证书的，由发证机关没收其非法所得，并吊销其资质证书。

　　第四十条 房地产开发企业无商品房预售许可证，擅自预售商品房的，由房产管理部门责令停止预售活动；经审查，符合预售条件的，责令其限期补办预售手续，不符合预售条件的，责令其限期退还预售款项，并处以已收取的预付款1%以下的罚款。

　　第四十一条 违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由房产管理部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由房产管理部门责令改正。并处以10万元以上30万元以下的罚款。

　　第四十二条 违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由房产管理部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十三条 罚没处罚必须使用财政部门统一印制的票据，罚没收入全额上缴同级财政。

　　第四十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　第四十五条 从事房地产开发管理工作的国家工作人员滥用职权，贪污受贿，徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附 则

　　第四十六条 在本市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本办法执行。

　　第四十七条 城市规划区内集体所有的土地，须经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。

　　第四十八条 乐平市、浮梁县房地产开发经营管理可参照本办法执行。

　　第四十九条 本办法所称的商品房，是指房地产开发企业建设的供出售用的住宅、别墅、度假村、写字楼、办公楼、商业用房、服务业用房、公用事业用房、标准工业厂房、仓库等。

　　第五十条 本办法具体应用中的问题由市房产管理局负责解释。

　　第五十一条 本办法自发布之日起施行。本市原有关规定与本办法相抵触的，按本办法执行。


关于电子商务立法的几点建议

欧兵


20世纪90年代以来，计算机网络技术得到飞速发展，不仅实现了网络全球化、普遍化，而且实现了其应用范围从传统文字处理和信息传递领域向商业领域的根本性转变，带来了商业运行模式的变革，开辟出与传统商务不同的商务模式，即电子商务。
电子商务是计算机网络技术发展到大规模应用产生的商务形态。由于运行环境和商务模式的改变，使得传统的法律体系难以适应电子商务的发展，需要新的法律法规调整电子商务的运行。下面我就从以下几个方面来谈几点我的看法：

一 从电子商务到电子商务法
（一）电子商务的几个基本问题
1、电子商务的内涵及范围
电子商务,通俗的说就是“商务活动电子化”或者说是“电子技术加商务活动”。
电子商务有广义和狭义之分。广义的电子商务指使用电子商务交换、电子邮件、电报、电传或传真等电子手段传递和表达商业信息的商务活动；狭义的电子商务也称在线交易，是一种整合了商业动作中的信息流、资金流和物流，并以电子传递形式或部分电子形式通过计算机网络来完成的商品交易的新模式。
电子商务的范围包括了无论是契约或非契约型的一切商务性质的关系所引起的种种事项，也即包括所有生产、销售、服务和从事这些活动所涉及的活动。

2、电子商务的特点及类型
电子商务广泛采用先进的网络通信技术作为营销手段，可以将各类商业活动所需要的信息完整地再现出来，完成意思的传递、合意的达成、钱款的支付以及除实体商品交付外的部分转移等商务活动，在业界被广泛的尊称为“无相神功”。
所以，电子商务的首要特点就是其虚拟性；其次，电子商务具有超时间性和超空间性，保证了交易的自动化和迅捷化，真正地实现了贸易的全球化；再次，电子商务具有信息化和无纸化的特点，使传统的商务及规则面临严重的挑战。
3、电子商务的优越性
电子商务提供企业虚拟的全球性贸易环境，大大提高了商务活动的水平和服务质量。其优点主要有：
（1）提高营销效率，降低促销成本和采购成本；
（2）减少库存，降低了企业库存风险；
（3）减少中间环节，增加与客户联系；
（4）提高了服务质量，能全天候地使商家在最短的时间内为客户提供最为优质的服务；
（5）提供了交互式的销售渠，主要体现在能使商家及时得到市场反馈，改进工；
（6）缩短生产周期，减少对物质的依赖，增加商机；
（7）提高企业的市场认知程度，增强竞争力。

4、电子商务的现状及展望
在网络时代的今天，电子商务正在以迅猛的态势发展起来。英特尔公司的董事长安迪·葛洛夫说：“五年后，将没有特定的网络，因为到时候，所有生存下来的公司都是以网络为基础的公司”。
作为信息时代的产物和宠儿，全球电子商务获得了迅速的发展，成为信息时代初级阶段最具活力的代表，并对世界经济的发展形成了强大的推动力。
　　业界普遍的认为，在全球经济一体化的浪潮中，电子商务将成为全球经济的最大增长点之一，纷纷制定发展战略，力争在新一轮国际分工中占领制高点，赢得新的竞争优势。世界各大公司尤其是世界500强企业，无论是在企业内部的信息建设上，还是参与电子商务的程度都达到了很高水平。
各国政府也充分认识到电子商务对经济增长的巨大推动作用，正在不遗余力的发展本国的电子商务。其中，电子政务和政务的信息化也是电子商务的重要组成部分。根据美国朱庇特研究公司的预计，未来五年里，B2B电子商务将会飞快成长。
我国的电子商务发展始于九十年代初期，1998年我国电子商务得到了空前的发展。从IBM的“电子商务大都会”到各种名目的电子商务研讨会，从外经贸部的“中国商品交易市场”、“首都电子商务工程”到以电子贸易为主要内容的“金贸工程”，有关电子商务的活动和项目大量涌现。众多知名企业认识到互联网的商业价值和电子商务的前景，纷纷建设自己的信息网络点并积极地投入到世界电子商务的浪潮当中，凭借自身多年的物流、配送、资金实力、管理经验等方面的优势，很快杀入了电子商务的主战场并显示出了勃勃生机。其中，我国皮具贸易网的成功就是很好的一例。目前，我国的电子政务也有重大进展，并取得了一定的成效。
但是，我国的电子商务环境很不完善，突出的表现在金融支撑体系不足及社会信用体系很不健全等，所有这些都会导致电子商务的不规范发展。所有这些问题的解决都必须依靠电子商务立法，除此以外，没有其他比这更好更有效的方法。
随着因特网在我国的飞迅发展并逐步普及，上网人数在急剧增加，网络基础设施在不断完善，各行各业电子商务发展已经初具规模，相信在未来的三五年内，电子商务在我国必将飞迅发展成为势不可挡的潮流。
1990年11月18日江泽民主席在亚太经合组织第六次领导人非正式会议上就电子商务问题发言时指出，电子商务代表未来今晚方式的发展方向，政府应当为电子发展提供良好的法律环境。然而，即使在今天，当我们的企业和消费者们真正登上电子商务的新平台时，面对他们的仍是巨大的风险和几乎“无法无天”的状况，电子商务发展所必需的法律法规依然付诸如阙。电子商务的发展，深切的呼唤着我国统一电子商务法的出台。

（二）电子商务法的几个问题
1、电子商务法的含义
电子商务法是调整以数据电讯为交易手段而形成的因交易形式所引起的商事关系的规范体系，主要研究商业行为在因特网环境下的特殊法律问题。
2、电子商务法的特点
（1）程式性
　　电子商务法是商事交易上的程序法，它所调整的是当事人之间因交易形式的使用，而引起的权利义务关系，即有关数据电讯是否有效、是否归属于某人，电子签名是否有效，是否与交易的性质相适应，认证机构的资格如何，它在证书的颁发与管理中应承担何等责任等问题。这些规范的主要作用，都是给电子商务的开展提供一个交易形式上的"平台"，将传统纸面环境下形成的法律价值，移植于电子商务中。　　
（2）技术性
在电子商务法中，许多法律规范都是直接或间接地由技术规范演变而成的。这样就将有关公开密钥的技术规范，转化成了法律要求，使其具有一定程度的技术性。
（3）开放性
　　电子商务法是关于以数据电讯进行意思表示的法律制度；而数据电讯在形式上是多样化的，且在不断发展变化。因此，必须以开放的态度对待任何技术手段与信息媒介，设立开放型的规范，让所有有利于电子商务发展的设想和技巧，都能容纳进来。具体表现为：电子商务法的基本定义的开放、基本制度的开放，以及电子商务法律结构的开放这三个方面。
（4）复杂性
与传统的书面形式相比，电子商务在技术手段和交易关系上都要复杂得多，这是显而易见的。